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李宇嘉:楼市供应结构已变 新增供需体量依旧较大

来源:挪威通讯社作者:五子胥更新时间:2020-09-25 15:55:41阅读:

本篇文章2596字,读完约6分钟

随着新的“租购并举”住房制度的建立,商品房市场调控和货币政策继续收紧,行业对2018年楼市并不乐观。

近日,万科的电话会议在网上流传,称2018年是楼市“小的一年”,中国商品房的销售面积和数量将“双双下降”。

国家统计局公布的1-10月数据显示,上游开发投资和下游住房交易继续“疲软”:1-10月房地产开发投资同比增速较1-9月下降0.3个百分点,住宅投资同比增速下降0.5个百分点。

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影响开发投资的两个主要因素新建住房和购买土地的数据并不理想。新建筑的增长率已经连续四个月下降,热点城市的土地供应已经转向租赁,地价明显降低。今年以来,商品房销售面积同比增速逐月下降约2个百分点,10月份商品房销售自2015年4月以来首次出现负增长。

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2017年,商品房销售增速有所回落,但2016年刷新销售面积和金额纪录后,将再创新高。因此,在2018年回调商品房市场是合理的。

对于热点城市来说,严格的限制措施不仅增加了交易摩擦,还锁定了转手和“冻结”需求。再加上金融的“去杠杆化”提高了融资成本,高房价限制了需求的实现,在2016年调整30%的基础上,热门城市明年将继续保持低水平。

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然而,70个热点城市的新房交易面积已经从2013年的最高点60%下降到40%。此外,这些城市的二手房平均成交量首次超过50%,比2015年高出10个百分点。此外,新增加的主要供应商不是商品房,而是租赁住房和库存振兴。例如,北京、上海、深圳和杭州的出租房供应量占新增供应量的30%~70%,大量存量振兴的空长期出租房已经出现。

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此外,2012年至2016年,热点城市土地供应完成率普遍低于50%,房地产市场调控和“限定地价”客观上或主观上制约了土地供应。随着今年4月份严格的“土地供应新政”的出台,自给自足和租赁主导了新地块的供应,集体土地上租赁房屋的建设开始启动,闲置低效的空房重新焕发了生机。作为房地产供给侧结构改革的源头,土地供给弹性明显增加,土地供给的内容开始发生变化。

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在多层次供给和多渠道保障的框架下,热点城市的土地供给显著增加。今年前三个季度,一线城市的土地供应增加了46%,而二线城市的土地供应与去年持平。特别是在热点城市的城乡结合部,有大量的集体建设用地,土地价格低,可利用性强(七通一平),闲置效率低,与国有建设用地规模成“半开”。

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最近,国土资源部和住房和城乡建设部发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》已在13个城市实施。从2017年到2021年,北京计划供应1000公顷集体土地,占新租赁住房用地的77%。目前,在房价高企的既定背景下,基于迫切解决约4亿新市民廉租住房需求的强烈需求和判断,预计这一重大土地制度改革将于明年在全国热点城市展开。

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一旦集体和国有土地巨大“级差地租”的制度障碍被消除,再加上资产证券化和房地产信托投资基金等金融创新工具的跟进,将会给市场带来巨大的城市化红利预期。

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因此,集体建设用地开发、旧房改造等存量振兴,长期租赁公寓将成为热点城市新供应的主体。综上所述,热点城市的供给结构已经发生了变化,商品房的销售将会下降,但新增的供应量和需求量仍然相对较大。

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三线和四线城市在全国房地产市场上岌岌可危。目前,三、四线城市商品房销售面积、土地供应和开发投资分别占全国的75%、61%和55%,分别比2013年增长30%、35%和20个百分点。

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可以说,中国600多个三、四线城市是决定2018年商品房市场能否保持高水平稳定的关键。从2016年到2017年,一系列政策,如去库存化、货棚货币化和鼓励自置居所,促进了三四线房地产市场的快速复苏。今年6月,三线城市房价同比涨幅近五年来首次超过一二线城市。根据刚刚发布的数据,10月份一线、二线和三线城市的新房价格指数分别上涨1.0%、4.6%和7.2%,三、四线房地产市场的成交量和价格仍在回升。然而,大多数业内人士对这一趋势能否在2018年保持不乐观。

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首先,被认为是本轮对三、四线楼市繁荣贡献最大的房改,将不会像今年这样强劲,因为大部分地区的房改已经进入了“收缩攻坚”阶段,货币化安置率达到60%~70%,继续上涨的空房数量非常有限。

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11月13日,住房和城乡建设部宣布,今年前10个月已启动600万套住房改革,今年的任务提前完成。从2018年到2020年,虽然棚改确定了1500万套,但平均每年500万套明显低于2015-2016年。一些省份在未来三年内启动的电视机总数低于去年,而其他地区的潜力有限。

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其次,2016年,三线和四线房地产市场蓬勃发展,这推动了去库存化的动机、热门城市需求的泛滥(包括需求和投资需求),以及高铁回家买房的热潮。然而,随着今年三、四线城市房价普遍上涨,由于调控范围扩大,去库存政策的覆盖面也在缩小。

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最近,Epp大数据通过移动运营商的生命周期大数据瞄准了最受关注的10个三、四线城市,并“筛选”了三、四线房地产市场的买家。结果显示,当地人口占购房总人数的54.1%,占附近二线城市人口的28.33%,仅占北部、广州和深圳人口的15.75%。

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因此,三四线房地产市场表现出很强的地域性,买家主要是当地人。此外,70%的36岁以上的人买房子。据调查,这批人主要是从本市或其下属乡镇(村)的农业人口中为子女购买住房,其中63%的人关注2~3类住房,这只是需要一个很大的比例。

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笔者认为,近年来中国最大的基础设施网络已经铺设在城乡之间,不仅包括道路、有线电视,还包括移动通信网络、物联网、物流网络等。与此同时,土地承包和社会保障(新型农村合作医疗和新型农村保险)等社会保障和公共服务网络覆盖面扩大,有形和无形网络覆盖面扩大,将13亿人连接在一起。

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基础设施和互联网缩小了城乡之间的距离,开阔了他们的视野,更新了他们的观念。基于城乡发展差距、分享城市红利的需求以及通过土地承包释放多余人口,三线和四线以下广大农村地区改善生活质量的需求很大。

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因此,乡镇的人口和需求不再是负担,而是红利。基于对美好生活的向往,无论是工作、创业、结婚还是为老年人读书,城市租房买房的热潮才刚刚开始,而且今后还会继续高涨。

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总之,未来的住房交易将告别过去20%以上的增长率。但是,由于住房供应内容的更新,新时代的低增长远远好于过去的高增长,这正是房地产供应方希望看到的结构性改革。

李宇嘉:楼市供应结构已变 新增供需体量依旧较大

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

标题:李宇嘉:楼市供应结构已变 新增供需体量依旧较大

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