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孙骁骥:中介关门潮来袭 下半年房价会暴跌吗?

来源:挪威通讯社作者:五子胥更新时间:2020-09-12 15:09:43阅读:

本篇文章2991字,读完约7分钟

一句话,各种各样的限制将保持住房交易冷。不过,房价不会突然下跌,而只会小幅下跌,因为业主和中介机构并不急于在这个时候意识到这一点。房地产市场的这一“低潮”可能会持续到2017年下半年。未来,只有当人们讨论的焦点从住房市场转移到一个新的市场时,这种趋势才会逆转。

孙骁骥:中介关门潮来袭 下半年房价会暴跌吗?

本文作者是学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

据说,北京的房地产代理商已经大面积停业,这使得许多投资者和业主坐不住了。今天,在房地产市场监管越来越严格的情况下,中介机构倒闭和收缩业务的消息,是否预示着未来房价走势将出现一个大的转折?要了解住房市场的下一个情况,我们必须首先了解所谓的中介收市潮是怎么回事。

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据5月10日的一则新闻报道,北京链家已经关闭了87家店铺,并计划在未来关闭近300家店铺。据说,北京附近的中介商店和高价学区疏散最多。此外,一些房地产代理商表示,4月份几家连锁店的业绩几乎为零。不难想象,近几个月来,一些中介分支机构的业务一直惨淡甚至没有业务,但场地租金和员工工资等费用却不能少。如果空的成本需要很长时间,它肯定会是关闭的节奏。

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事实上,中介机构的关闭潮并不是最近才出现的。去年,在住房市场实行限购政策后不久,许多地区的中介机构关闭了经营不善的分行。在小城市,甚至一线城市之外的城镇,许多中介人行道正在关闭和转移,形成了一股中等程度的中介关闭浪潮。

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但当时,为什么中介退市的消息没有引起我们的注意?这是因为去年关闭的中介机构大多属于中小中介机构,它们所在的区域不是一线城市的核心区域,因此缺乏媒体的关注。然而,今年最新一波的中介关闭涉及到一家大型连锁中介机构,如众所周知、资本雄厚、位于一线城市核心区域的链家。他们关闭的消息一出来,自然会引起更多的关注,很容易被媒体关注和炒作。

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从去年关闭中小中介机构到现在关闭大型中介机构,房地产市场的前景似乎一天比一天糟糕。然而,新闻报道总是喜欢对一些个案大惊小怪。事实上,这并不能准确解释问题。从整个房地产中介行业的基本面来看,现在的整体市场情况恐怕是我们看清楚住房市场走势的方式。

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从总的趋势来看,2017年,整个住房市场的交易量大幅下降,虽然房价略有下降,但与交易量的迅速下降相比,下降幅度并不大。也就是说,量价下跌的现象并没有出现,量价的稳步下跌是当前住房市场的真实写照。

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以北京为例,据统计,4月份北京共有16902套二手房网上签约,比3月份的25952套低35%,比去年同期低36%。在销售价格方面,北京二手房的平均销售价格在4月份也有所下降。与3月份相比,4月份的平均销售价格整体下降了6.8%。从数据中不难看出,尽管交易量大幅下降,但价格并未暴跌。

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上海和深圳这两个一线城市的交易量也大幅下降。4月份,上海二手房成交量环比下降19%,同比下降9.2%。深圳二手房成交量较去年第四季度下降38%,同比降幅更为明显,高达77%。一线城市之外的情况并不乐观。例如,在天津、保定和北京周边的其他地方,二手房的成交量下降了30%以上。其他地方的情况也好不到哪里去。

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尽管各大城市的房屋交易量每次都下降了20%至30%,但房价并没有暴跌那么多。总体下降幅度仅在5%以内。我们需要知道,毕竟,房地产是人民币中最有价值的资产,尤其是在一线城市,在那里可以说它将下跌。特别是,许多企业最有价值的银行抵押品实际上是房地产。早在去年,中国城镇住房和农村住房的总市值就达到了187.71万亿元,相当于国内生产总值的277%。如果房地产价格普遍下跌,这将直接意味着中国的经济衰退。

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至少可以说,如果一线城市的房地产价格普遍大幅下跌,对中国经济来说将是一个非常糟糕的信号。这意味着人民币资产的整体价值下降。在过去的20年里,一个依靠房地产而变得巨大的经济体,如果有一天连房地产都没有价值,你认为其他资产还会有价值吗?

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因此,房价的全面崩溃实际上是一个没有人愿意看到的现象。但是,在一段时间内,交易量被冻结,使资金不会过多地流入房地产市场,这是当前金融改革和房地产市场限购的主要目的。昨日,有评论称,此举的目的是迫使资金流入实体经济。但是作者认为这样做的效果非常有限。

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如今,实体难做是一个不争的事实。房地产的投资渠道被外部实体封锁,还有其他从房地产中提取资金的选择。总之,在实体经济中企业的利润和经营环境明显好于房地产投资之前,资本会寻找房地产投资的替代品,而不是必然流向实体经济。

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虽然房地产限购不一定会促进实体经济的繁荣,但它对降低房地产金融风险有非常直接的影响。中国房地产金融的风险基本上集中在四大银行,过度集中带来的风险非常令人担忧。我们经常说房地产已经被股票化了。如果我们看看这种股票化的想法,过度的抵押贷款杠杆实际上相当于太多人借钱购买股票。当股价被推高时,这个膨胀的股票市场实际上包含相当大的风险,它崩溃只是时间问题。中外金融史上的许多大规模股市灾难都在讲述同一个故事。

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如果我们比较一下中国和美国,我们可以看到美国有更多的房地产金融机构,包括养老基金、人寿保险公司、抵押贷款和信托机构等。除了商业银行和储蓄机构,它们分担更多的金融风险。但即便如此,由于过度宽松的贷款和高杠杆率,美国房地产金融在2007年前后崩溃。

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与中国相比,目前的系统性风险更加集中,如果发生崩溃,其破坏力将更强。这也是本届政府几乎用尽一切手段来杠杆化、限制贷款和冻结房地产交易量的原因。

孙骁骥:中介关门潮来袭 下半年房价会暴跌吗?

在房地产金融去杠杆化的背景下,目前房地产成交量不可能上升,除非有一天这种严格控制抵押贷款的政策再次调整。在此之前,交易量大幅下降、房价小幅下跌是正常的,整个市场基本上处于“价无市”的状态。

孙骁骥:中介关门潮来袭 下半年房价会暴跌吗?

那些买足房子的土豪仍然可以随意购买,但是那些需要贷款买屌丝的人需要非常小心。首先,申请贷款非常困难;其次,利率上升导致房价回报有限,如果你不小心,很容易被中介带进沟里。

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然而,正如作者在上一篇文章中所说,限购并不一定会刺激实体经济的实力,如何寻求除房地产之外的替代物作为对冲是值得关注的。总之,市场的发展过程实质上是一个不断制造泡沫的过程,用新的泡沫取代旧的泡沫,用新的骗局取代旧的骗局。只有当骗局被戳穿时,人们才会重新审视,找出哪个骗局不是真的。

孙骁骥:中介关门潮来袭 下半年房价会暴跌吗?

当房地产泡沫被放入冰屋时,资本将找到新的出口并创造新的泡沫。目前,估值越来越高的初创企业(据说全国各地初创企业的估值都超过了房地产的总价值)似乎正在酝酿下一个泡沫。

孙骁骥:中介关门潮来袭 下半年房价会暴跌吗?

回到今天的楼市,恐怕下半年的主要焦点不是价格,而是成交量。随着信贷持续萎缩,我们会发现越来越少的人手中握有大量现金,那些没有钱的人无法获得贷款,当他们获得贷款时,没有账户就无法购买...总之,各种限制将使房屋交易继续无动于衷。不过,房价不会突然下跌,而只会小幅下跌,因为业主和中介机构并不急于在这个时候意识到这一点。房地产市场的这一“低潮”可能会持续到2017年下半年。未来,只有当人们讨论的焦点从住房市场转移到一个新的市场时,这种趋势才会逆转。

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